Kaufpreis gegen Kaltmiete: welche Zahlen den Vermögensaufbau entscheiden – und wann Mieten die klügere erste Wahl bleibt.
Miete ich noch – oder kaufe ich schon? Die Frage klingt nach Lebensentscheidung und ist zuerst eine Rechnung: Kaufpreis, Eigenkapital, Zins, Kaltmiete und wie lange du bleiben willst. Dieser Ratgeber stellt die Hebel ruhig nebeneinander, nennt die Annahmen, mit denen wir rechnen, und schickt dich in einen Rechner, der Vermögen nach Jahren vergleicht – unverbindlich, ohne Anlageberatung.
Kaufen bindet Kapital und schafft ein Dach, das dir gehört, inklusive Restschuld, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Mieten bleibt flexibel: Du kannst Stadt oder Job wechseln und das Eigenkapital anlegen, statt es in Grunderwerbsteuer und Notar zu stecken. Was sich lohnt, hängt von deinem Horizont ab, nicht vom Instagram-Grundriss.
Im Rechner stehen als Startwerte 1,5 Prozent Wertsteigerung, 3,5 Prozent Rendite auf angelegtes Eigenkapital und 1,50 Euro Instandhaltung je Quadratmeter und Monat, falls du die Fläche angibst. Du kannst die Werte ändern. Sie sind Annahmen, keine Prognose der nächsten zehn Jahre. Eine höhere Wertsteigerung lässt Kaufen besser aussehen; eine höhere Rendite aufs restliche Kapital lässt Mieten besser aussehen. Genau deshalb liegt die Wahrheit in deinen Zahlen, nicht in einer Überschrift.
Neben dem Zins zählt, ob du die Rate im Alltag trägst. Eine Annuität, die nur auf dem Papier passt, zwingt später zum Verkauf – und Verkaufskosten fressen den Vorsprung. Kauf oder Miete vergleichen heißt deshalb auch: Puffer für Reparaturen, nicht nur die schöne Rate im ersten Jahr.
Am Ende der Haltedauer steht auf der Käuferseite die Immobilie minus Restschuld. Auf der Mieterseite steht das Eigenkapital, das nicht in den Kauf geflossen ist, plus die Differenz der monatlichen Last, falls Mieten günstiger war – angelegt mit der gewählten Rendite. Die höhere Zahl gewinnt in dieser Betrachtung, nicht das Gefühl, „endlich etwas Eigenes“ zu haben.
Ehrlich bleiben: Instandhaltung, Rücklagen, mögliche Leerstände und dass Mieten steigen können. Wer nur den Kredit mit der heutigen Kaltmiete vergleicht, unterschlägt die Hälfte. Wer nur die Freiheit des Mietens sieht, unterschlägt den Vermögensaufbau, wenn Zins und Preis zusammenpassen.
Ob Miete oder Kauf: Wohnen braucht denselben Überblick. Mietverwaltung und Wohnungsverwaltung halten Verträge und Kosten fest. Immobilienverwaltung, die Kauf und Bestand zusammen denkt, spart doppelte Excel-Listen. Ein Mieterportal hilft in der Mietphase; nach einem Kauf bleiben Instandhaltung und Rücklagen das Thema, das niemand gerne vergisst.
Der Vergleich ist keine Empfehlung zum Kaufen oder Weiter-Mieten. Er ist eine Einladung, die Zahlen einmal durchzurechnen, bevor die Besichtigung die Entscheidung übernimmt. Danach kannst du Angebote der Bank oder den Mietvertrag in Ruhe lesen.
Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab: 3,5 Prozent in Bayern, 6,5 Prozent etwa in Brandenburg oder NRW. Dazu kommen rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch. Den Makleranteil setzt der Rechner nur, wenn du ihn anhakt. Wer nur den Kaufpreis finanziert, startet mit einer Lücke.
Vergleiche Kaltmiete mit Annuität plus Instandhaltung – nicht Warmmiete mit der reinen Rate. Betriebskosten zahlst du als Eigentümerin oder Eigentümer weiter, oft plus Rücklage. Sonst wirkt Kaufen künstlich billig.
Hinweis: Alle Berechnungen basieren auf statistischen Richtwerten und dienen der unverbindlichen Orientierung. Sie stellen keine Rechts-, Finanz- oder Steuerberatung dar.
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